つくばみらい市周辺は、大手企業の物流施設も集積する関東を代表する物流要衝です。隣接するつくば地域は、賃貸型物流施設の競合も激しいだけに、立地エリアの特性を活かした物流機能とともに、より物件それぞれの特色や機能、付加価値が拠点選びの鍵となっています。

野村不動産の物流施設「Landportつくばみらい」は、まさにこの競合激しい物流要衝で、6月に竣工を迎えたばかりの最新施設です。Landportつくばみらいは、ポスト2024年の物流構築にどのような価値を提供できる施設なのでしょうか。

7月に開催された竣工内覧会で、同物件を担当する野村不動産株式会社 都市開発第二事業本部 物流営業部 営業二課 課長代理の今田翼氏と、同じく主任の流石夏歩氏に話を聞きました。

　首都圏と東北エリアの起点、関東の物流要衝・つくばみらい

今田氏は、「必要な場所に、必要な施設を提供して物流を支える基本姿勢が変わることはありません。Landportつくばみらいは、優れた立地で、関東の代表的な物流適地からの新たな起点構築が可能な最新施設であるということこそが、何よりもこの施設の強みです」と語ります。

Landportつくばみらいは、関東の中心ともいえる茨城県つくばみらい市に、敷地面積1万7085平方メートル、延床面積3万8587平方メートルの規模で建設されました。常磐自動車道・谷田部インターチェンジ（IC）まで約7.1キロ、谷和原ICまで約9.1キロという立地で、さらに現在開発予定のつくばみらいスマートインターチェンジには約3.8キロで接続可能となります。

「常磐道と圏央道、どちらにも自在にアクセスがしやすい好立地です。圏央道を利用した首都圏広域を網羅する配送はもちろん、東北エリアへの起点としての物流構築にも適した、まさに関東を代表する物流要衝と呼ぶにふさわしいエリアです。もともと地域産業も盛んなことに加えて、常磐道と圏央道を活用しやすいことを大きな利点として新たに進出する企業の物流機能が集まる地域となっています。こうした地域産業はもちろん、首都圏全域への配送利便性から、巨大消費圏へのEC需要に応える、アパレルなどの物流機能においても優位性がある拠点となります」と今田氏はいいます。

これだけの物流適地ですが、特につくばみらい市においては2019年以降は4000坪以上の規模で賃貸利用できる施設は供給されていませんでした。Landportつくばみらいは、このエリアに久々に供給された、現時点で賃貸利用が可能な希少物件といえます。「あくまでも現時点、なのでご注意ください。希少エリアの施設供給ということで、このタイミングを待っていたという方々の問い合わせもすでに数多くいただいております」（今田氏）

　駅から徒歩圏の雇用優位性と、BCP性能で、作業者に選ばれる施設

「交通インフラの利便性とともに、雇用の確保においても、Landportつくばみらいほど優位性のある施設はないと考えます」と流石氏は太鼓判を押します。

「つくばエクスプレス（TX）沿線のつくば・つくばみらいエリアは、人口増加で成長し続ける地域です。首都圏からの流入など豊富な労働力に恵まれていることは、施設運営の大きなメリットとなります。加えて、TX線・みらい平駅から徒歩約18分と歩いて通勤できるような施設は限られていると考えています」と流石氏はいい、物流機能でも労働力確保でも“申し分のない施設”と表現します。高齢化や人口の自然減が進む自治体が多いなか、子育て世帯などが街の賑わいを作り、地域が活性化しているのがTX沿線地域です。中でもつくばみらいは、流入する若年層が施設運営に不可欠な人材となることが期待できます。

新たな施設を探しているという問い合わせでは、「圏央道、常磐道を活用しやすい立地」「労働力確保に有利なTX沿線」を前提条件としているというケースも多いといいます。隣接するつくば地域も、つくばみらい同様の特徴を備える物流適地であり、つくばみらい地域ともよく比較されます。流石氏はこうしたつくばエリアとの比較について、「つくばみらいの労働者人口は約2万人と、つくばに比べてやや劣ります。ただ、早くから物流施設が集まって人材確保競争も激しく、労働力の奪い合いが懸念されるつくばの有効求人倍率が2.23倍なのに比べて、つくばみらいの有効求人倍率は1.4倍程度と低く、雇用を確保しやすい成長エリアだということがわかります」と指摘します。「人材の奪い合いが人件費に跳ね返るような施設運営は避けたいところ。つくばみらいエリアは、現時点では人の取り合いもなく、豊富な労働力を背景にした、駅から徒歩圏内の希少物件という点は、他のTX沿線物件と比べても大きな差別化ポイントとなっています」（流石氏）と語る。

施設には、駐車場台数70台、駐輪場も50台分を用意して、通勤利便性に配慮した仕様となっています。また、1階と2階の2か所にカフェテリアを設置するなど、より雇用者にとって働きやすい施設を目指したことがうかがえます。

さらに今田氏は、自然災害に対する強さも、Landportつくばみらいならではの魅力だと強調します。「近年の自然災害の深刻な被害状況を受け、BCP性能への関心も高まっていますが、この施設はハザードマップが示す災害（津波、洪水、高潮、土砂災害）の対象外。保管品の安全や業務継続において重要な要素なのはもちろんですが、そこで働く人たちの安全・安心といった面でも、安定した運用の基盤となるはずです」（今田氏）

　まずは施設に足を運ぶこと、相談することから

施設は地上4階建てで、スロープ型を採用し、1階と2階に片面接車バースを設けています。それぞれのバースヘとつながる車路には屋根があり、雨天でも荷物を濡らすことなく積み下ろし作業ができる構造も施設の特長となっています。「1階バースと2階バース、それぞれ19台分の同時接車が可能で、車路自体も十分なスペースを確保した作業スペースとして活用できます。天候に左右されず効率的な荷役作業ができ、バース待機時間などの削減にも有効です」（今田氏）

使いやすさを重視した、業態を選ばないスペックにこだわった最新施設は、全棟貸しだけではなく、1階と4階フロア、2階と3階フロアといった使い方にも対応。また転貸などでフロアの有効利用を支援するテナント空床支援サービスで、効率的な空間利用をサポートする体制も整えるなど、ただ保管スペースを貸し出すだけでは終わらない、野村不動産ならではの取り組みといえるでしょう。流石氏は、「環境性能としてBELSの最高評価6つ星認証、ZEB Ready、DBJ Green Building認証の3つ星を獲得予定としており、環境経営にも貢献します。また、自動化を考えたいという方には、私たちのTechrum（テクラム）の知見を役立ててもらえるはず。自動化でも、省人化でも、わからないこと、不安なことがあって当然。ただ倉庫を貸すだけじゃなく、さまざまなお困りごとの解決策を提案できることが、私たちの強み」といいます。

人感センサーによる照明の細かな省エネ配慮などは、実際に訪れて、施設内を歩いてみないとなかなか気づきにくいところではないでしょうか。カフェテリアには、野村不動産のサステナビリティ活動の一環である「つなぐ森プロジェクト」と連携した家具が配置されており、東京・奥多摩町の森林保全と有効活用の両立による社会貢献の取り組みとなっていることも、ただ施設のカタログスペックだけでは気づきにくい、共感できる活動です。「まずは実際に見ていただくことが大切。誰もが使いやすいオーソドックスな仕様の中に、使いやすさにこだわった最新の配慮を取り入れ、野村不動産の知見によるさまざまなアフターフォローも活用できるのがLandportつくばみらい。実際に足を運んで、そして何よりも直接担当まで物件詳細情報やご要望について相談してください」（今田氏）